Expertise avant achat d'une maison ou d'un appartement

Faire expertiser une maison avant l'achat, c'est acheter en connaissant les défauts au lieu de les découvrir au premier hiver. Une expertise avant achat est une visite d'expert qui relève l'état technique d'un bien et ses défauts avant la signature de l'acte de vente. Elle se commande dès que votre offre est sérieuse et avant le rendez-vous chez le notaire : une fois l'acte signé, vous achetez le mur humide et la toiture avec le reste.

Nous ne travaillons ni pour le vendeur, ni pour l'agence, ni pour la banque. Le rapport n'est pas une estimation de la valeur du bien, et nous n'en faisons pas : il décrit ce qui est abîmé, pourquoi, et ce que la remise en état coûtera, lot par lot. À vous ensuite de rapprocher ce chiffre du prix demandé.

Ce que nous voyons le plus souvent, après 232 audits avant achat (chiffres du cabinet) : une fissure rebouchée et repeinte quelques semaines avant la mise en vente, qui réapparaît l'hiver suivant ; un pied de mur enterré que le vendeur appelle « un peu de salpêtre » ; une toiture dont personne n'a regardé les noues depuis la pose des panneaux solaires. L'humidité touche environ un logement sur quatre ou cinq (OFSP, page « Problèmes d'humidité et moisissures », 13 mars 2025) : la probabilité que la maison que vous visitez en fasse partie n'est pas faible. Notre lecture des murs humides : expertise humidité ; des fissures : expertise fissures.

L'expert vérifie le bâtiment là où l'eau et le sol travaillent, du pied des murs au faîtage. La visite se fait avec vous si vous le souhaitez, et nous vous conseillons d'y être. Il pose l'humidimètre sur les murs enterrés et les plinthes, mesure l'ouverture des fissures au réglet, monte voir la toiture quand l'accès le permet, ouvre les trappes de combles et de vide sanitaire, fait fonctionner les clapets de ventilation. Il demande aussi l'année de construction, les travaux faits, les sinistres déclarés et les recherches de fuite déjà payées.

Les montants dépendent du bien et des entreprises consultées : le rapport donne un estimatif par lot, pas une promesse de prix. Les remontées d'eau depuis le sol peuvent dépasser 1,5 m de hauteur dans un mur, les éclaboussures de pluie s'arrêtent vers 30 cm (Minergie / Planair, 22 juin 2021) : la hauteur de la tache dit déjà beaucoup sur sa cause. Les bâtiments d'avant 1980 sans rénovation thermique et les murs extérieurs de moins de 35 cm sont les plus exposés à la condensation (OFSP, « Attention aux moisissures », 2009). Le plan du rapport et un rapport remis à un client : méthode et rapport type.

Ce local n'est pas une maison, mais la méthode est la même pour une villa : le mur enterré et la toiture pèsent plus dans la négociation que les finitions, et c'est là que l'acheteur regarde le moins.

Dans un appartement en PPE, vous achetez aussi une part de la toiture, des façades, de la chaufferie et du parking. Un appartement impeccable dans un immeuble dont la toiture arrive en fin de vie se paie deux fois : au prix d'achat, puis à l'assemblée des copropriétaires qui vote la réfection. Dans une PPE, les réparations et réfections des parties communes du bâtiment sont des charges communes, que les copropriétaires supportent proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 et 2 CC).

L'expert regarde donc l'immeuble autant que le lot : état de la couverture et des chéneaux depuis les combles ou la cour, fissures de façade, cave et parking enterrés, colonnes de chute, ventilation. Il lit avec vous les procès-verbaux des dernières assemblées, le règlement d'administration et l'état du fonds de rénovation : un fonds faible et des travaux repoussés d'année en année annoncent un appel de fonds. Dans le lot lui-même, les points sensibles sont la salle de bains et les murs mitoyens, où un dégât d'eau du voisin laisse des traces que le vendeur a repeintes. Chaque copropriétaire entretient ses propres locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect du bâtiment (art. 712a al. 3 CC). Ce qui est dans votre lot sera à votre charge une fois propriétaire.

Un défaut découvert après l'achat se signale vite et par écrit. Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026, un défaut doit être signalé dans les 60 jours suivant sa découverte, et ce délai ne peut pas être raccourci par contrat (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO pour un contrat d'entreprise portant sur un ouvrage immobilier ; art. 219a al. 1 CO pour la vente d'un immeuble bâti). Soixante jours, c'est court quand on vient d'emménager : faites constater le défaut par un expert et écrivez au vendeur dans le délai, même si le rapport n'est pas encore rédigé.

Le droit à la réfection gratuite ne peut pas être exclu dans un contrat d'entreprise portant sur une construction (art. 368 al. 2bis CO). En cas de vente, il ne peut pas l'être pour une construction à ériger ou achevée depuis moins de deux ans (art. 219a al. 2 CO). Le délai de prescription de 5 ans ne peut pas être réduit (art. 371 al. 3 et 219a al. 3 CO). Pour une maison plus ancienne, lisez avec le notaire, avant de signer, ce que l'acte de vente dit des défauts. Ce que l'expert a relevé avant la signature, vous l'avez su à temps et vous avez pu le négocier.

Si le vendeur conteste, le rapport est fait pour vous. Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur. Le rapport ne décide de rien à votre place : il met entre les mains de votre avocat des mesures, des photos datées et une cause argumentée. Côté vendeur, la même visite se commande avant la mise en vente : expertise avant vente.