Réception des travaux et réserves

La réception des travaux est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage constate l'achèvement de l'ouvrage et note les défauts qu'il voit. Réception de chantier, réception de l'ouvrage, fin de travaux : les mots changent, le moment est le même, et c'est ce jour-là que se prépare la preuve des défauts de construction.

Ce que la réception déclenche dépend de votre contrat. Si le contrat intègre la norme SIA 118, les défauts peuvent être signalés à tout moment pendant les deux ans qui suivent la réception, et c'est alors à l'entrepreneur de prouver qu'il ne s'agit pas d'un défaut (art. 172 à 174). Ensuite, le défaut doit être signalé immédiatement et la preuve revient au maître de l'ouvrage (art. 179).

Sans la norme, le Code des obligations s'applique : pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026, un défaut doit être signalé dans les 60 jours suivant sa découverte, et ce délai ne peut pas être raccourci par contrat (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO pour un contrat d'entreprise portant sur un ouvrage immobilier ; art. 219a al. 1 CO pour la vente d'un immeuble bâti). Dans les deux cas, un défaut visible le jour de la réception est celui qui coûte le moins cher à faire reprendre.

La réception se demande par écrit, et elle se prépare la veille. Si le contrat intègre la norme SIA 118, c'est l'entrepreneur qui avise de l'achèvement et la vérification commune a lieu dans le mois (art. 158). Sans la norme, écrivez vous-même à l'entreprise, en recommandé, pour proposer une date de vérification. Fixez la séance de jour : une finition se juge à la lumière du jour.

Relisez le contrat, le descriptif et le devis : chaque prestation promise, chaque référence de produit, chaque dimension. La veille, passez seul dans l'ouvrage, pièce par pièce, et notez ce qui vous arrête.

Pour des travaux de peinture, le contrôle se fait en lumière rasante, lampe tenue contre le mur : raccords de rouleau, coulures, grains, différences de teinte, bords des plafonds. Sur un chantier que nous avons accompagné, une façade neuve présentait des impacts, des différences de teinte et des coulures ; une réparation par morceaux aurait laissé des raccords visibles, toute la façade a été repeinte.

Ce que l'usage appelle une réserve, c'est un défaut consigné au procès-verbal de réception, avec son emplacement et la reprise attendue. Ce qui n'est pas écrit n'existe pas : si le contrat intègre la norme SIA 118, un défaut connu non consigné au procès-verbal est présumé accepté (art. 163 al. 2). « Finitions à reprendre » ne vaut rien ; « éclat sur le carreau de faïence, deuxième rangée au-dessus de la baignoire, côté fenêtre » se vérifie le jour de la reprise. Chaque défaut consigné se photographie.

Ne réceptionnez pas sans essayer : une prise se teste, un volet se manœuvre, un robinet coule. Les points que nous contrôlons, tirés de nos procès-verbaux :

• Électricité : chaque prise essayée, fixation des appareillages, tableau électrique.
• Menuiseries extérieures : fonctionnement, jeux mesurés entre ouvrants et dormants, seuils, vitrages, bavettes et habillages en tôle.
• Volets : déformation, frottements, rigidité des vantaux.
• Couverture : raccords entre couverture et maçonnerie, solins, faîtage, zinguerie, évacuations.
• Revêtements extérieurs : pente vers l'extérieur, désaffleurements mesurés en millimètres, joints de fractionnement souples, dalles sur plots calées.
• Garde-corps : fixation, éléments démontés, effet sur les couvertines.
• Pièces d'eau : faïence, désaffleurements et éclats, compatibilité des bondes et de la robinetterie.
• Doublages et murs : humidité sur l'échelle de l'humidimètre contre une maçonnerie ancienne, bosses des murs en béton, enduits et peinture des plafonds.
• Isolation : continuité autour des coffres de volets roulants.
• Annexes : dimensions de la place de parc, terrasses, bords coupants.

L'avis des défauts est la lettre par laquelle le maître de l'ouvrage signale un défaut à l'entrepreneur ou au vendeur. Pour qu'il tienne, nous demandons quatre choses : la date de la lettre et celle de la découverte ; le défaut décrit et localisé, pièce, mur, hauteur, étendue, photos numérotées en annexe ; la demande de reprise, avec un délai pour répondre ; l'envoi en recommandé, dont vous gardez le récépissé.

Le délai dépend du contrat, et il ne se négocie pas le jour venu : les deux ans qui suivent la réception si le contrat intègre la norme SIA 118, les 60 jours suivant la découverte pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026 sans la norme. Ne laissez pas le délai filer en attendant l'expert : la lettre part la première, et le constat de défaut apporte ensuite les mesures, selon notre méthode et rapport type ; le procès-verbal de réception reste la pièce de référence pour ce qui était visible le premier jour.

Dans une PPE neuve, deux vérifications se superposent : celle de votre lot et celle des parties communes. Chaque copropriétaire a son propre contrat avec le vendeur ; la toiture, les façades et le parking appartiennent à tous. Dans une PPE, les réparations et réfections des parties communes du bâtiment sont des charges communes, que les copropriétaires supportent proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 et 2 CC).

Notre pratique : pour les parties communes, une vérification de l'immeuble commandée par l'administrateur, sur devis ; pour chaque lot, le copropriétaire vérifie son appartement, signe son propre procès-verbal et envoie lui-même ses avis des défauts dans le délai de son contrat. Qui doit juridiquement signaler quoi dépend des contrats signés : votre avocat tranche, le rapport d'expert lui donne les faits.