Norme SIA 118 : réception, garantie, avis des défauts

La norme SIA 118 est le règlement de la Société suisse des ingénieurs et des architectes qui fixe les conditions générales des travaux de construction ; elle ne s'applique que si le contrat l'intègre. Ce n'est pas une loi. C'est un texte privé que les parties choisissent, par une clause du contrat d'entreprise, et qui organise alors l'avis des défauts de construction et la preuve autrement que le Code des obligations. Beaucoup de contrats d'entreprise générale y renvoient ; beaucoup de devis d'artisans ne le font pas.

Ce que les internautes appellent « deux ans de garantie » tient dans une règle. Si le contrat intègre la norme SIA 118, les défauts peuvent être signalés à tout moment pendant les deux ans qui suivent la réception, et c'est alors à l'entrepreneur de prouver qu'il ne s'agit pas d'un défaut (art. 172 à 174). Ensuite, le défaut doit être signalé immédiatement et la preuve revient au maître de l'ouvrage (art. 179).

Deux choses changent donc pour vous pendant ces deux ans. Le temps d'abord : un carrelage qui se décolle en janvier peut être signalé en juin. La preuve ensuite : c'est à l'entrepreneur de démontrer que le décollement n'est pas un défaut, pas à vous de prouver qu'il l'est. Dans notre pratique, c'est la seconde qui pèse le plus.

La norme ne vous dispense pas d'écrire. Signalez chaque défaut par écrit, en recommandé, décrit et localisé, et gardez la copie. Le constat de défaut fixe les faits avant cette lettre quand l'enjeu le justifie.

La réception est le point de départ des deux ans, et la norme en décrit le déroulement. Selon la norme SIA 118, si le contrat l'intègre, l'entrepreneur avise le maître de l'ouvrage de l'achèvement (art. 158) et une vérification commune a lieu dans le mois. La réception intervient à la fin de la vérification s'il n'y a pas de défaut ou seulement des défauts mineurs (art. 159 et 160) ; elle est différée en cas de défauts majeurs (art. 161). Un défaut connu non consigné au procès-verbal est présumé accepté (art. 163 al. 2).

Cette dernière règle est celle qui coûte le plus cher aux maîtres de l'ouvrage. Le jour de la vérification, on est pressé, l'entrepreneur est là, on veut les clés. Notre conseil : faites inscrire au procès-verbal tout ce que vous constatez, même petit, même si l'entrepreneur promet de le reprendre la semaine suivante.

La page réception des travaux détaille la préparation et les points à contrôler ; la page procès-verbal de réception donne un modèle à copier.

Après les deux ans qui suivent la réception, la charge de la preuve change de camp. Si le contrat intègre la norme SIA 118, le défaut doit alors être signalé immédiatement et la preuve revient au maître de l'ouvrage (art. 179). La prescription, elle, reste la même : le délai de prescription de 5 ans ne peut pas être réduit (art. 371 al. 3 et 219a al. 3 CO).

Concrètement, sous un contrat qui intègre la norme, un défaut qui apparaît la troisième ou la quatrième année se signale encore, mais vous devez agir sans attendre et apporter vous-même la preuve. Trois éléments comptent alors : la date d'apparition, l'état de l'ouvrage et la cause. Une photo datée du jour où la tache est apparue, un rapport qui mesure l'humidité du mur sur l'échelle de l'humidimètre et qui écarte l'usage, voilà ce qui tient face à un entrepreneur qui répond « défaut d'entretien ». Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur.

Sans la norme SIA 118, c'est le Code des obligations qui règle les défauts, et il a changé en 2026. Le 30 avril 2025, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2026 l'entrée en vigueur des nouvelles règles sur les défauts de construction ; le délai d'avis des défauts, apparents et cachés, passe à 60 jours (Office fédéral de la justice, communiqué du 30 avril 2025). Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026, un défaut doit être signalé dans les 60 jours suivant sa découverte, et ce délai ne peut pas être raccourci par contrat (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO pour un contrat d'entreprise portant sur un ouvrage immobilier ; art. 219a al. 1 CO pour la vente d'un immeuble bâti).

Vérifiez le contrat signé, ses annexes et le descriptif, pas seulement le devis : la norme ne s'applique que si le contrat l'intègre. Si la lecture laisse un doute, votre avocat tranche ; l'expert, lui, documente le défaut dans les deux cas de la même manière.

La norme SIA 118 n'est pas en libre accès : c'est un document payant, édité par la SIA, qui s'achète sur le site de la société. Nous n'en reproduisons pas le texte ici, et aucune copie trouvée ailleurs ne vaut l'édition en vigueur. Des commentaires juridiques de la norme, article par article, existent en librairie ; ils s'adressent aux avocats et aux professionnels de la construction.

Pour un maître de l'ouvrage, la lecture utile n'est pas la norme entière mais le contrat : la clause qui l'intègre, la date de réception portée au procès-verbal, et les lettres envoyées depuis. L'expert vous demande ces pièces avant la visite ; la page méthode et rapport type montre comment le rapport est bâti.