Défauts de construction et malfaçons
Un défaut de construction se signale vite : pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026, dans les 60 jours suivant sa découverte. Avant d'écrire à l'entreprise, faites-le constater par un expert en bâtiment indépendant, qui le décrit, le mesure, le date et en établit la cause dans un rapport. Constat de défaut dès 990 CHF, TVA et déplacement compris.
Rédigé par Roland Mornet, expert en bâtiment indépendant · Relu par Christophe Russo · Publié le 12 octobre 2026 · Mis à jour le 12 octobre 2026
déplacement compris
Qu'est-ce qu'un défaut de construction (malfaçon) ?
Un défaut de construction est un écart entre l'ouvrage livré et ce que le contrat ou les règles de l'art prévoyaient. Le mot courant est malfaçon : il s'écrit en un seul mot, avec une cédille, et désigne un travail mal exécuté. Le droit suisse parle de défaut, et ce mot va plus loin. Il couvre le travail mal fait, le travail prévu et jamais fait, et l'ouvrage qui ne rend pas le service promis : une terrasse qui retient l'eau, une cave qui suinte, une porte qui ferme mal.
Le contrat vient en premier : un parquet plus clair que sur le catalogue mais conforme à la référence commandée n'est pas un défaut ; un parquet qui sonne creux parce que la chape n'était pas sèche en est un. Quand le contrat ne dit rien, les règles de l'art tranchent : pour la protection contre l'humidité, la norme SIA 180:2014, valable depuis le 1er juillet 2014 (SIA) ; pour les ouvrages enterrés, la norme SIA 272:2024 sur l'étanchéité et le drainage, valable depuis le 1er août 2024 (SIA).
Deux symptômes nous amènent le plus souvent sur un bâtiment neuf ou rénové. L'eau d'abord, traces au bas des murs, moisissures, dalles humides, que traite notre expertise humidité. Les fissures ensuite, dans les enduits, les dalles et les murs porteurs, que couvre notre expertise fissures. Dans les deux cas, l'expert dit si le phénomène vient de l'exécution, de la conception ou de l'usage.
Quel délai pour signaler un défaut de construction depuis 2026 ?
Le délai pour signaler un défaut de construction a changé au début de 2026. Le 30 avril 2025, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2026 l'entrée en vigueur des nouvelles règles sur les défauts de construction ; le délai d'avis des défauts, apparents et cachés, passe à 60 jours (Office fédéral de la justice, communiqué du 30 avril 2025). Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026, un défaut doit être signalé dans les 60 jours suivant sa découverte, et ce délai ne peut pas être raccourci par contrat (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO pour un contrat d'entreprise portant sur un ouvrage immobilier ; art. 219a al. 1 CO pour la vente d'un immeuble bâti).
Beaucoup de contrats de construction renvoient à la norme SIA 118, et cela change tout. Si le contrat intègre la norme SIA 118, les défauts peuvent être signalés à tout moment pendant les deux ans qui suivent la réception, et c'est alors à l'entrepreneur de prouver qu'il ne s'agit pas d'un défaut (art. 172 à 174). Ensuite, le défaut doit être signalé immédiatement et la preuve revient au maître de l'ouvrage (art. 179). Cherchez la mention de la norme dans votre contrat.
Au-delà du délai d'avis, il y a la prescription. Le délai de prescription de 5 ans ne peut pas être réduit (art. 371 al. 3 et 219a al. 3 CO).
| Situation | Délai pour signaler | Ce qu'il faut faire |
|---|---|---|
| Contrat d'entreprise conclu depuis le 1er janvier 2026, sans la norme SIA 118 | 60 jours suivant la découverte, non raccourcissable par contrat (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO) | Dater la découverte, faire constater, écrire à l'entreprise en recommandé |
| Contrat qui intègre la norme SIA 118 | À tout moment pendant les deux ans qui suivent la réception, preuve à l'entrepreneur (art. 172 à 174) ; ensuite immédiatement, preuve au maître de l'ouvrage (art. 179) | Garder le procès-verbal de réception, signaler par écrit chaque défaut dès qu'il paraît |
| Achat d'un immeuble bâti, contrat conclu depuis le 1er janvier 2026 | 60 jours suivant la découverte (art. 219a al. 1 CO) | Faire constater ce qui était caché à la visite, écrire au vendeur en recommandé |
| PPE neuve | Le délai du contrat de chaque copropriétaire ; parties communes à la charge de la communauté (art. 712h al. 1 et 2 CC) | Un constat pour l'immeuble, puis chaque copropriétaire écrit, et l'administrateur pour les parties communes |
| Défaut découvert après deux ans | Prescription de 5 ans, non réductible (art. 371 al. 3 et 219a al. 3 CO) ; si le contrat intègre la norme SIA 118, avis immédiat (art. 179) | Faire constater sans attendre et prouver la date d'apparition |
Dans une PPE, les réparations et réfections des parties communes du bâtiment sont des charges communes, que les copropriétaires supportent proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 et 2 CC).
Que faire en cas de malfaçon ?
Face à une malfaçon, empêchez d'abord que la suite du chantier la recouvre, puis fixez les faits. Photographiez le défaut avec la date, de loin puis de près, et réunissez le contrat, le devis, le descriptif, les plans et vos échanges écrits avec l'entreprise ou l'artisan. Sans comptes rendus écrits, personne ne peut plus dire qui a décidé quoi.
Puis faites constater : l'expert reprend le contrat poste par poste et écrit, pour chaque défaut, ce qu'il a vu et sa cause probable. Votre lettre à l'entreprise part ensuite en recommandé, dans le délai, chaque défaut décrit et localisé, avec la reprise demandée. Entreprise générale ou artisan seul, la marche est la même.
Un conseil tiré de nos dossiers : ne laissez pas un chantier avancer sur une maçonnerie douteuse en espérant que la suite rattrape le début. Les reprises deviennent alors une déconstruction.
Maison neuve de 110 m² : des malfaçons partout, le chantier repris par un autre
- Bien
- maison neuve de 110 m² en cours de construction.
- Constat
- maçonnerie irrégulière, couverture défaillante, doutes sur la solidité de la structure, ouvertures mal faites, ventilation mal placée, prise électrique du garage près de circuits d'eau, sol béton non terminé. Vérification : relevé des défauts lors d'une réunion contradictoire avec l'entreprise.
- Cause retenue
- exécution non conforme aux règles de l'art et chantier sans suivi.
- Suite recommandée
- le maître de l'ouvrage termine seul ; l'expert chiffre les reprises à dire d'expert.
Que faire si l'entreprise refuse de réparer un défaut ?
Une entreprise qui refuse de réparer avance presque toujours l'un de ces arguments : le défaut était visible à la réception, il vient de l'usage ou de l'entretien, ou le contrat l'exclut. Sur le dernier point, la loi a tranché. Le droit à la réfection gratuite ne peut pas être exclu dans un contrat d'entreprise portant sur une construction (art. 368 al. 2bis CO). En cas de vente, il ne peut pas l'être pour une construction à ériger ou achevée depuis moins de deux ans (art. 219a al. 2 CO).
Sur les deux premiers, tout se joue sur la preuve. Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur. Le rapport vous sert à le démontrer : « enduit mal fait » se discute, un défaut mesuré, photographié et daté se vérifie sur place.
Si l'entreprise maintient son refus, nous défendons votre dossier face à elle lors d'une réunion contradictoire, sur devis ; le cabinet compte 535 expertises contradictoires (chiffres du cabinet). Nous ne promettons aucune issue. La suite se décide avec votre avocat, qui conduit la procédure.
Défaut caché après l'achat d'une maison : quel délai, quelle preuve ?
Les acheteurs parlent de « vice caché » ; le droit suisse de la vente parle de défaut, et le délai est celui de la révision de 2026 : pour la vente d'un immeuble bâti, 60 jours suivant la découverte pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026 (art. 219a al. 1 CO). Déclarer le défaut, c'est écrire au vendeur en recommandé, dans ce délai, en décrivant ce que vous avez trouvé, où et quand.
Le salpêtre et les remontées capillaires sont la question la plus fréquente de nos acheteurs. Un salpêtre ancien, visible à la visite sur un mur de cave nu, se discute mal comme défaut caché ; le même salpêtre derrière un doublage posé peu avant la vente, c'est autre chose. L'expert ne tranche pas le droit : il établit ce qui était visible, depuis quand le phénomène existe et sa cause. Le rapport vous sert à le démontrer face au vendeur. Pour éviter la question, l'expertise avant achat, dès 1 290 CHF, TVA et déplacement compris, se fait avant la signature.
Combien coûte un constat de défaut ?
Inclus : la visite ; la lecture du contrat, du devis, du descriptif et des plans ; les mesures utiles au dossier ; les photos datées ; un rapport écrit et signé qui décrit chaque défaut, le localise, le classe et en établit la cause. Non inclus : les sondages destructifs ; les analyses de laboratoire ; la réunion contradictoire avec l'entreprise et le suivi du litige, sur devis. Délais : rappel sous 24 heures ouvrées. Visite planifiée sous 10 jours ouvrés environ ; en cas d'urgence, nous cherchons une date plus proche. Rapport sous 10 jours ouvrés après la visite.
Le constat de défaut est fait pour tenir le délai de 60 jours : dites-nous la date de découverte dès le rappel. Pour un symptôme sans enjeu de délai, la visite avec rapport, dès 1 190 CHF, TVA et déplacement compris, suit la même méthode ; pour un immeuble en PPE, une régie ou un promoteur, nous établissons un devis. La structure du rapport : méthode et rapport type ; les autres prestations : nos tarifs.
Par où continuer selon votre situation ?
Chaque page de ce dossier répond à un moment du chantier ou de l'achat.
- Le délai court : constat de défaut sous 60 jours, la prestation qui fixe les faits avant l'avis des défauts.
- Votre contrat renvoie à la norme : norme SIA 118, ce qu'elle change pendant les deux ans qui suivent la réception.
- Le chantier se termine : réception des travaux, ce qu'il faut vérifier avant de signer.
- Le document du jour : procès-verbal de réception, un modèle à copier.
- Le chantier est en cours et vous doutez : expert pendant la construction, pour constater avant que la suite recouvre le défaut.
Qui vient chez vous ?
Questions fréquentes
Le délai de 60 jours vaut-il pour un contrat signé en 2025 ?
Non. La règle des 60 jours vise les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026. Pour un contrat plus ancien, ne comptez pas sur ce délai : faites constater et écrivez dès la découverte.
Un défaut découvert la troisième année peut-il encore être signalé ?
Oui, tant que la prescription court : le délai de prescription de 5 ans ne peut pas être réduit (art. 371 al. 3 et 219a al. 3 CO). Si le contrat intègre la norme SIA 118, le défaut doit alors être signalé immédiatement et la preuve revient au maître de l'ouvrage (art. 179). Faites constater sans attendre et conservez la preuve de la date d'apparition.
L'entreprise propose de reprendre le défaut elle-même : faut-il accepter ?
Souvent oui, à deux conditions : le défaut a été constaté et photographié avant la reprise, sinon la preuve disparaît avec lui ; et la reprise traite la cause, pas le symptôme.