Humidité dans un appartement (PPE ou location)

Un appartement est humide parce que l'eau produite dedans ne sort pas, parce qu'une paroi est trop froide, ou parce que de l'eau entre depuis l'extérieur ou d'un autre logement. Sur un mur taché, ces causes se ressemblent ; elles n'engagent pas les mêmes personnes.

L'eau du dedans, c'est la vie quotidienne : un ménage de quatre personnes dégage environ 7,5 litres de vapeur d'eau par jour, jusqu'à 12 litres (OFSP, « Attention aux moisissures », 2009). Sans aération ni ventilation qui fonctionne, elle se dépose sur la surface la plus froide : c'est la condensation.

L'eau du dehors ou du voisin suit d'autres chemins : crépi usé, chéneaux, terrasse du dessus, joints d'une fenêtre, colonne de ventilation, salle de bains de l'étage supérieur ; au rez-de-chaussée, l'eau du sol qui remonte dans les murs. En Suisse, l'humidité ou les moisissures touchent environ un logement sur quatre ou cinq (OFSP, page « Problèmes d'humidité et moisissures », 13 mars 2025). Dans un immeuble, la question n'est pas seulement « pourquoi », mais « chez qui ça commence » : c'est ce que tranche une expertise humidité.

Commencez par ce qui dépend de vous. L'OFSP recommande d'aérer au moins trois fois par jour, 5 à 10 minutes, fenêtres grandes ouvertes, et de garder l'humidité de l'air entre 30 et 50 % en période de chauffage (« Moisissures dans les habitations », janvier 2021) ; un hygromètre vous le dit en une semaine. Écartez un peu les meubles des murs de façade. Chauffez toutes les pièces : une chambre sous 18 °C, porte fermée, condense (OFSP, page « Aération et chauffage appropriés », consultée le 11 octobre 2026).

Si, malgré cela, un mur reste mouillé ou une tache revient après chaque pluie, le problème n'est plus dans vos habitudes. Ne repeignez pas un mur humide : la trace revient. Photographiez les désordres avec la date et écrivez à qui gère l'immeuble.

La moisissure se reconnaît à des points noirs, verts ou gris dans les angles des murs de façade, au bas des fenêtres, derrière les meubles, et à une odeur de terre qui ne part pas en aérant. Elle se développe quand l'humidité à la surface d'un matériau reste proche de 80 % pendant plusieurs jours (OFSP, 2009). Une moisissure cachée ne se voit pas : on cherche donc l'eau, pas le champignon.

L'éviter revient à supprimer la source d'humidité, puis à nettoyer. Selon l'Office fédéral de la santé publique, lorsque les moisissures dépassent 0,5 m² ou touchent plusieurs endroits, le bailleur doit faire établir sans délai une expertise par un spécialiste en physique du bâtiment, faire éliminer la cause, puis faire assainir (brochure « Moisissures dans les habitations », janvier 2021).

La propriété par étages (PPE) est la propriété d'un immeuble partagée en parts : chaque copropriétaire a un droit exclusif sur ses locaux, les parties communes restant à tous. Chaque copropriétaire entretient ses propres locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect du bâtiment (art. 712a al. 3 CC). Dans une PPE, les réparations et réfections des parties communes du bâtiment sont des charges communes, que les copropriétaires supportent proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 et 2 CC). Quand l'eau coule, personne n'attend l'assemblée. L'administrateur de la PPE prend de son propre chef les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage (art. 712s al. 1 CC). Copropriétaire, écrivez-lui dès que la cause peut venir d'une façade, d'un toit, d'une terrasse ou d'une colonne.

Locataire, votre interlocuteur est la régie ou la gérance. Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l'usage pour lequel il a été loué, et l'entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'a pas à remédier lui-même ; s'il ne le fait pas, il répond du dommage qui en résulte (art. 257g CO). Un avis écrit, daté, avec photos, ouvre votre dossier. Vos droits en détail : moisissure en location, ce que dit la loi suisse.

Quand la régie ou l'administrateur répond « aérez davantage », demandez sur quelle mesure cette réponse repose. Si le désaccord dure, l'autorité de conciliation en matière de bail de votre canton peut vous renseigner. Les litiges pour défauts sont courants : au 1er semestre 2025, les autorités de conciliation ont liquidé 1 443 litiges pour défauts de la chose louée, sur 18 349 affaires de bail (Office fédéral du logement, communiqué du 28 octobre 2025).

L'origine de l'humidité se prouve par des mesures comparées. L'expert relève l'humidité et la température de l'air pièce par pièce, puis lit les matériaux sur l'échelle de l'humidimètre, à plusieurs hauteurs et sur plusieurs murs, cloisons comprises. Un air chargé et des murs secs désignent l'usage ou une ventilation en panne. Un air normal et un mur mouillé en profondeur désignent une eau venue d'ailleurs ; la répartition des valeurs dessine son chemin : saturé en pied de mur et sec à un mètre, c'est le sol ; mouillé en haut d'un mur de façade, c'est le toit, la terrasse ou le crépi ; mouillé autour d'une baie, ce sont les joints.

Chaque valeur figure au rapport avec son emplacement et sa photo. Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur. Locataire, copropriétaire, administrateur ou régie : celui qui signe la lettre de mission est notre seul client. Plan du rapport : méthode et rapport type.