Constat avant travaux du voisin

Oui, et avant le premier coup de pelle, pas après la pose de la grue. Un constat avant travaux est un relevé daté de l'état d'un bâtiment voisin d'un chantier, fait avant le début des travaux pour servir de référence. Sans lui, le jour où une fissure traverse votre salon, rien ne montre qu'elle n'existait pas ; avec lui, vous montrez la photo datée du mur sain et la mesure prise au même endroit.

Les chantiers qui font bouger les maisons voisines sont connus : une fouille en pleine terre à quelques mètres de vos fondations, un terrassement avec compactage, un battage ou un forage de pieux, une démolition, une transformation lourde qui encastre une cage d'ascenseur dans un mur mitoyen. Les vibrations fissurent les enduits et les planchers ; le rabattement de la nappe ou la décompression du sol font tasser les fondations. Sur 899 cas de fissures traités (chiffres du cabinet), la question « le chantier d'à côté est-il responsable ? » revient sans cesse, et la réponse dépend presque toujours d'une seule chose : ce qu'on savait de la maison avant.

Ne comptez pas sur l'assurance cantonale des bâtiments pour un tassement dû au chantier voisin. Dans le canton de Vaud, l'ECA couvre les glissements de terrain et les dolines, mais exclut le tassement de la construction, les mouvements de terrain dus à des travaux de terrassement et les fondations insuffisantes (ECA Vaud, « Information aux assurés bâtiment », avril 2023). À Fribourg, la loi exclut de même les dommages dus aux mouvements de terrain provoqués par des travaux de terrassement (loi du 6 mai 1965 sur l'assurance des bâtiments, art. 5 al. 2 let. a). À Neuchâtel, la pression, l'affaissement, le tassement ou la surrection du terrain ne sont pas couverts (RLAB, RSN 863.102, art. 25 al. 1). La question se discute donc avec le maître de l'ouvrage voisin et son entreprise, et c'est votre constat qui pèse. Pour lire une fissure qui vient d'apparaître : expertise fissures.

Un constat avant travaux se fait pièce par pièce, façade par façade, avec un réglet, un appareil photo et un plan. L'expert parcourt tout le bâtiment, pas seulement le mur qui regarde le chantier : une maison qui tasse d'un côté se fissure souvent de l'autre. Il relève chaque fissure existante avec sa longueur, son ouverture en millimètres, son orientation, son emplacement sur le plan, et il la photographie avec une échelle. Il note aussi les désaffleurements, les carrelages fêlés, les portes qui frottent, les joints de dilatation, les fissures de façade et les trottoirs. Plinthes, angles de plafonds et tableaux de fenêtres passent à la lampe rasante : les fissures de vibration y apparaissent en premier.

Sur les fissures qui comptent, il pose des témoins ou des jauges datés, que vous pourrez relire vous-même pendant le chantier. Le rapport reprend le tout dans un ordre fixe, celui de toutes nos missions : méthode et rapport type.

Vous pouvez inviter le maître de l'ouvrage voisin et son entreprise à la visite ; s'ils viennent et signent le relevé, le constat est contradictoire : chacun a vu et signé le même relevé. S'ils ne viennent pas, le rapport mentionne l'invitation et la date. Un constat commandé par le maître de l'ouvrage du chantier pour ses voisins est tout aussi utile, et nous l'établissons de la même manière, pour lui seul.

Le constat d'huissier décrit ce qui se voit ; le constat d'expert mesure, qualifie et explique. L'huissier relate ce qu'il observe à une date donnée, sans se prononcer sur la gravité d'une fissure ni sur son origine. C'est un relevé utile, mais il y manque ce qui servira le jour du désaccord : l'ouverture en millimètres, le caractère traversant ou non, la distinction entre une fissure de retrait d'enduit et une fissure de structure, la lecture du sol et des fondations.

L'expert en bâtiment indépendant fait ce relevé, et il écrit déjà, avant le chantier, quelles fissures sont actives et lesquelles sont anciennes et stables. Après le chantier, il compare mesure à mesure et il dit si l'évolution est compatible avec les travaux voisins ou non. Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur. Nous ne promettons aucune issue : nous donnons à votre dossier des mesures datées, des photos et une analyse des causes, que votre avocat utilisera comme il l'entend.

Des fissures apparues après les travaux du voisin se relient au chantier par trois choses : la chronologie, la localisation et la nature des désordres. La chronologie, c'est la date d'apparition face aux phases du chantier : terrassement, compactage, démolition, battage. La localisation, c'est la position des fissures face aux zones transformées : des fissures au droit d'une cage d'ascenseur encastrée dans le mur mitoyen ne se discutent pas comme une fissure de retrait au milieu d'une cloison. La nature, enfin : une fissure de tassement est en escalier, plus ouverte en haut qu'en bas, souvent traversante ; une fissure de vibration est fine, en réseau, dans les enduits et les plafonds. Notre page sur la lecture d'un tassement : tassement des fondations.

Avec un constat avant chantier, la comparaison est courte : la fissure n'était pas sur le relevé daté, ou elle y figurait avec une ouverture plus faible que celle mesurée aujourd'hui. Sans constat, l'expert raisonne sur ces trois indices, et c'est le cas le plus fréquent dans nos dossiers.

Ce dossier montre ce qui manque sans constat préalable : l'expert a dû construire le lien à partir de la position des fissures au droit des zones transformées et de la chronologie du chantier. Avec un relevé daté d'avant les travaux, la comparaison aurait été directe. Dans une PPE, les réparations et réfections des parties communes du bâtiment sont des charges communes, que les copropriétaires supportent proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 et 2 CC). L'administrateur a donc intérêt à commander le constat pour tout l'immeuble, sur devis, avant que le voisin ne creuse.

Si le lien est établi et que le voisin ou son entreprise contestent, la suite relève du litige : expertise de partie, réunion contradictoire, réponse écrite aux arguments de l'autre expert. Nos pages sur ce terrain : litiges et expertise de partie. Le constat reste la pièce de départ ; nous n'écrivons jamais à votre place ce qu'il faut réclamer, c'est le rôle de votre avocat.