Moisissure dans un appartement en location : ce que dit la loi suisse

L'expertise répond à une seule question : d'où vient l'eau. Le locataire peut la commander lui-même, le bailleur ou la régie aussi ; celui qui signe la lettre de mission est notre seul client.

Plan du rapport : méthode et rapport type. Tous nos prix : tarifs.

Dans un logement loué, la responsabilité suit la cause de la moisissure. Eau venue du bâtiment (mur non isolé, infiltration, remontée depuis le sol, ventilation collective en panne) : la réparation revient au bailleur. Eau venue de l'usage (linge séché fenêtres fermées, meubles collés à un mur froid, chambre jamais chauffée) : le locataire change ses habitudes et nettoie.

Le bailleur doit délivrer le logement dans un état approprié à l'usage pour lequel il a été loué, et l'entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). Le locataire remédie à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal du logement (art. 259 CO).

Notre avis : une moisissure étendue qui ne tient qu'à l'usage est rare. La régie qui conclut au « manque d'aération » sans rien mesurer ne répond pas à la question, elle la ferme. En PPE, la cause peut venir d'une partie commune : voir humidité dans un appartement.

Un défaut de la chose louée est un état du logement qui n'est pas approprié à l'usage pour lequel il a été loué (art. 256 al. 1 CO) ; des moisissures qui reviennent chaque hiver en sont un. Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'a pas à remédier lui-même ; s'il ne le fait pas, il répond du dommage qui en résulte (art. 257g CO). Face à un défaut qui ne lui est pas imputable, le locataire peut exiger du bailleur la remise en état, une réduction proportionnelle du loyer et des dommages-intérêts ; le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a CO). La loi n'exige pas l'écrit, mais c'est l'écrit qui date l'avertissement du bailleur.

Face à une régie qui n'agit pas, écrivez. Un appel ne laisse aucune trace ; une lettre recommandée avec photos datées et délai pour réparer en laisse une (le portail ch.ch cite 14 jours comme repère). Sans réaction, deux voies : l'autorité de conciliation en matière de bail de votre canton, dont la procédure ne coûte rien au locataire (OFSP, « Moisissures dans les habitations », janvier 2021), et l'ASLOCA pour le droit.

Selon l'Office fédéral de la santé publique, lorsque les moisissures dépassent 0,5 m² ou touchent plusieurs endroits, le bailleur doit faire établir sans délai une expertise par un spécialiste en physique du bâtiment, faire éliminer la cause, puis faire assainir (brochure « Moisissures dans les habitations », janvier 2021). Nos experts ne portent pas ce titre : ils établissent la cause par des mesures. Si la régie ne bouge pas, le locataire peut faire mesurer son logement et joindre le rapport à sa lettre. Au 1er semestre 2025, les autorités de conciliation ont liquidé 1 443 litiges pour défauts de la chose louée, sur 18 349 affaires de bail (Office fédéral du logement, communiqué du 28 octobre 2025).

La preuve que l'humidité vient du bâtiment passe par la mesure. Le locataire doit prouver l'existence du défaut. Le bailleur qui attribue les moisissures à un manque d'aération doit, lui, le démontrer (art. 8 CC ; Cour de justice de Genève, ACJC/1078/2024 du 9 septembre 2024). Chacun a intérêt à des chiffres.

L'expert relève l'humidité des murs à l'humidimètre, à plusieurs hauteurs et sur plusieurs parois, et celle de l'air au thermo-hygromètre. La condensation mouille les surfaces froides et le dos des meubles ; une remontée depuis le sol sature le pied des murs et s'estompe en montant ; une infiltration suit un chemin depuis une terrasse, une façade ou une conduite (dégât des eaux : qui paie). Une cloison intérieure, chauffée des deux côtés, condense rarement : si son pied est mouillé, cherchez l'eau ailleurs que dans l'air.

Chaque valeur figure au rapport avec son emplacement et sa photo. Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur. Notre expertise humidité suit la même méthode, villa ou appartement loué.

Aucun barème ne fixe la baisse de loyer, et nous ne promettons aucun pourcentage. La réduction de loyer court à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut, et jusqu'à son élimination (art. 259d CO). Dans un arrêt du 9 septembre 2024 (ACJC/1078/2024), la Cour de justice de Genève a porté de 5 % à 10 % la réduction de loyer : le Tribunal des baux s'était fondé essentiellement sur les moisissures, alors qu'il fallait aussi tenir compte des fenêtres non étanches, de la température insuffisante et de la porte de douche défectueuse. La réduction peut même être réclamée après la fin du bail (Tribunal fédéral, ATF 142 III 557, 11 août 2016). Notre rapport apporte à cette discussion la surface touchée, la cause et, pièces à l'appui, la date à laquelle le bailleur a été averti. Si la santé d'un occupant est en jeu : moisissure et santé.

Consigner son loyer à cause de moisissures est possible, à des conditions strictes. Pour consigner son loyer, le locataire fixe d'abord par écrit au bailleur un délai raisonnable pour réparer le défaut et l'avise par écrit de son intention de consigner. Il doit ensuite saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, faute de quoi les loyers consignés reviennent au bailleur (art. 259g et 259h CO). Le loyer versé à l'office désigné par le canton est réputé payé (art. 259g al. 2 CO). Faites établir le défaut et sa cause avant de consigner : le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Quand le désaccord persiste, le dossier devient une expertise de partie en litige.

La réponse dépend du canton. À Genève, la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) rend le propriétaire responsable de la salubrité du bâtiment (art. 122) et permet à l'autorité cantonale d'ordonner des mesures de réparation (art. 129 et 130). La LCI ne mentionne pas expressément un rapport sur l'origine des moisissures. Un locataire genevois peut signaler l'insalubrité à l'autorité cantonale, en plus de la régie ; ailleurs en Suisse romande, renseignez-vous auprès de votre commune. Un rapport qui donne la cause et les mesures sert devant l'une comme devant l'autre.