Expertise avant vente
Une expertise maison avant vente vous fait connaître les défauts avant l'acheteur : fissures, murs humides, toiture, trottoir qui penche vers la façade. Vous les réparez, vous les décrivez dans l'acte ou vous ajustez le prix, et vous négociez sur des mesures plutôt que sur des craintes. Visite avec rapport dès 1 190 CHF, TVA et déplacement compris.
Rédigé par Roland Mornet, expert en bâtiment indépendant · Relu par Christophe Russo · Publié le 12 octobre 2026 · Mis à jour le 12 octobre 2026
déplacement compris
Pourquoi faire expertiser sa maison avant de la vendre ?
Faire expertiser sa maison avant de la vendre, c'est prendre l'avance sur l'acheteur. Une expertise avant vente est une visite d'expert commandée par le vendeur pour connaître et décrire l'état technique de son bien avant de le mettre en vente. Elle est le miroir de l'expertise avant achat : même visite, mêmes mesures, mais c'est vous qui lisez le rapport en premier.
Un acheteur prudent vient avec un expert, qui regarde ce que vous ne regardez plus : le pied du mur de la chambre du fond, la fissure de l'agrandissement, la noue de la toiture. S'il découvre un défaut, la négociation repart à la baisse, à quelques semaines de l'acte. Si vous le connaissez d'abord, vous baissez de ce que la réparation coûte, pas de ce que l'acheteur craint.
Dans cette mission, nous travaillons pour le vendeur, jamais pour les deux parties sur le même bien. Ce n'est pas une estimation de valeur : nous ne chiffrons pas votre maison, seulement les reprises qu'elle demande.
Maison de 1970 : faire mesurer les fissures avant de vendre
- Bien
- maison de 1970 sur dalle, 100 m², agrandie en 2004, terrain argileux en pente.
- Constat
- fissures intérieures dans plusieurs pièces, trottoir soulevé par une racine, infiltration et moisissures en pied de mur dans deux chambres.
- Mesure
- fissure en escalier de 2,40 m, ouverte d'environ 1 mm ; fissure de 85 cm ouverte de 2 mm ; une autre de 4 mm.
- Hypothèse principale
- mouvements du sol, retrait et gonflement des argiles.
- Suite recommandée
- estimatif chiffré des reprises, étude de structure conseillée.
Avec trois ouvertures de fissure mesurées et un estimatif de reprise, le vendeur donne à l'acheteur une mesure à discuter au lieu d'une inquiétude. Nos pages sur la lecture des fissures : expertise fissures.
L'expertise avant vente est-elle obligatoire en Suisse ?
L'expertise avant vente est un choix du vendeur : vous la commandez pour connaître votre maison avant l'acheteur, pas pour satisfaire une étape du dossier de vente. Ce qui vous protège n'est pas d'avoir fait expertiser, mais de connaître l'état de votre maison et de l'écrire.
Ce qui vous engage, en revanche, c'est le défaut que l'acheteur découvre après la signature. Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2026, un défaut doit être signalé dans les 60 jours suivant sa découverte, et ce délai ne peut pas être raccourci par contrat (art. 367 al. 1bis et 370 al. 4 CO pour un contrat d'entreprise portant sur un ouvrage immobilier ; art. 219a al. 1 CO pour la vente d'un immeuble bâti). Un défaut mesuré et décrit avant la signature figure dans le dossier que l'acheteur a lu.
Que faire d'un défaut connu avant la vente ?
Un défaut connu avant la vente se traite de trois façons, et la pire est de le cacher. Reboucher et repeindre une fissure la veille des visites ne la fait pas disparaître : elle réapparaît, l'acheteur fait expertiser, et la trace de rebouchage récent se voit au réglet et à la lampe. Un trottoir qui penche vers la façade continue d'envoyer l'eau au pied du mur ; la chambre moisit pendant que vous vendez.
Première façon : réparer, quand la cause est établie et la reprise raisonnable ; un joint de fenêtre, une gouttière, une grille de ventilation se font avant les visites. Deuxième : décrire le défaut mesuré dans le dossier de vente, avec son estimatif. Troisième : ajuster le prix de l'estimatif, pas davantage. Le rapport remplace la crainte de l'acheteur par un chiffre, et vous avez un document à remettre à l'acheteur.
Notre conseil pour les fissures : ne les rebouchez pas, faites-les mesurer et posez des témoins datés. Un témoin stable rassure ; un rebouchage frais fait fuir.
Que comprend l'expertise avant vente ?
L'expertise avant vente comprend la visite, les mesures et un rapport écrit.
Inclus : la visite du bien, avec vous ; les mesures (humidité des murs sur l'échelle de l'humidimètre, ouverture des fissures au réglet, pentes des abords, aplombs) ; l'inspection de la toiture, des combles et du sous-sol accessibles ; la lecture des plans et des factures de travaux ; les photos datées ; un rapport écrit et signé qui décrit chaque défaut, en donne la cause probable et un estimatif des reprises par lot. Non inclus : les sondages destructifs ; les analyses de laboratoire ; l'étude de structure par un ingénieur quand le sol est en cause ; l'estimation de la valeur du bien, que nous ne faisons pas. Délais : rappel sous 24 heures ouvrées. Visite planifiée sous 10 jours ouvrés environ ; en cas d'urgence, nous cherchons une date plus proche. Rapport sous 10 jours ouvrés après la visite.
Le rapport vous appartient : vous le remettez à l'acheteur en entier, vous en reprenez les mesures dans le dossier de vente, ou vous ne vous en servez que pour fixer votre prix. Si l'acheteur conteste un point après la signature, les mesures datées de notre visite disent ce qui existait déjà et ce que vous aviez décrit. Depuis le 1er janvier 2025, l'expertise privée est admise comme moyen de preuve (art. 177 CPC) ; le juge en apprécie librement la valeur.
Vous voulez d'abord savoir si la visite vaut la peine : envoyez les photos des points qui vous inquiètent pour un avis sur pièces à 290 CHF, TVA comprise. Comment le rapport est construit : méthode et rapport type. Nos autres prestations : tarifs.
Qui vient chez vous ?
Questions fréquentes
Combien coûte une expertise avant vente ?
La visite avec rapport est dès 1 190 CHF, TVA et déplacement compris, pour une villa ou un appartement ; le prix se fixe au rappel selon la surface et l'accès à la toiture. Un avis sur photos et documents coûte 290 CHF, TVA comprise.
Du salpêtre au bas des murs : faut-il traiter avant de vendre ?
Faites d'abord établir la cause : remontée depuis le sol, trottoir en contre-pente, conduite qui fuit. Un enduit posé par-dessus sans traiter la cause finit par cloquer, chez l'acheteur, et le défaut revient vers vous. Mieux vaut vendre avec une cause écrite qu'avec un mur repeint.